Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen

Jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung bzw. eines Teileigentums kennt die Instandhaltungsrücklage, weil die Eigentümer zu deren Ansammlung nach dem Wohneigentümergesetz (WEG) verpflichtet sind. Der Verwalter der Wohnanlage erhebt Beiträge zum Ansammeln der Rücklage und verwaltet das Geld für die Eigentümer. Für selbst genutzte Eigentumswohnungen hat diese Rücklage – bis auf die Zinsen für das Guthaben – keine steuerliche Bedeutung. Wird die Wohnung aber vermietet, können die angesammelten Beiträge als Werbungskosten abgezogen werden. Allerdings nicht im Zeitpunkt der Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann, wenn der Verwalter das Geld für Reparaturen ausgibt. Das gezahlte Wohngeld ist in diesen Fällen also um die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu kürzen und um die tatsächlichen Zahlungen für Reparaturen zu erhöhen. Werden aber mit der Instandhaltungsrücklage Investitionen finanziert, die zu Herstellungskosten führen, z. B. für den Neubau von Garagen, Anschaffung von Markisen (wenn es vorher keine gab), dann können nur die sich daraus erhöhten AfA-Beträge als Werbungskosten abgezogen werden.

Wird eine Eigentumswohnung veräußert, geht das Guthaben der Instandhaltungsrücklage anteilig auf den Erwerber über. Dieses Guthaben gehört nicht zu den Anschaffungskosten der Wohnung und muss infolgedessen vom Kaufpreis vor der Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden abgezogen werden. Die AfA-Bemessungsgrundlage verringert sich dadurch anteilig, aber die späteren Entnahmen aus der Rücklage sind für den Erwerber Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Abzug wirkt sich auch auf die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer aus, sodass es sinnvoll ist, das Guthaben im Kaufvertrag besonders aufzuführen.

Falls der Veräußerer durch den Verkauf einen Gewinn erzielt, ist dieser ebenfalls um das Guthaben zu verringern. Die Übertragung auf den Erwerber führt für den Veräußerer nicht mehr zum Werbungskostenabzug.