Wenn sich im Vermögen von Familienunternehmern Grundstücke befinden und Immobilien an die Kinder oder den Ehepartner übertragen werden sollen, ist es ratsam, sich vor der geplanten Übertragung mit den rechtlichen und steuerlichen Möglichkeiten und deren Rechtsfolgen auseinanderzusetzen. Das Landesamt für Steuern Niedersachsen hat sich in einer Verfügung mit fünf konkreten Fallkonstellationen beschäftigt.

Fall eins: Ein Unternehmer überträgt seiner Tochter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich ein Betriebsgrundstück. Beide schließen einen Pachtvertrag. Der Unternehmer nutzt das Grundstück weiterhin für unternehmerische Zwecke.

Fall zwei: Ein Unternehmer überträgt seiner Ehefrau unentgeltlich einen Miteigentumsanteil an einem steuerpflichtig vermieteten Betriebsgrundstück. Die Ehegatten treten gemeinschaftlich in den bestehenden Mietvertrag ein und das Grundstück wird weiterhin steuerpflichtig vermietet. Die Ehegatten gründen keine gesonderte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Fall drei: Ein Unternehmer überträgt seiner Ehefrau entgeltlich einen Miteigentumsanteil an einem Betriebsgrundstück. Beide schließen einen Pachtvertrag, in dem die Umsatzsteuer offen ausgewiesen wird. Der Unternehmer nutzt das Grundstück weiterhin für unternehmerische Zwecke.

Fall vier: Ein Unternehmer überträgt seiner Ehefrau unentgeltlich einen Miteigentumsanteil in Höhe von 30 % an einem Betriebsgrundstück. Das Grundstück hat er bisher zu 40 % (Variante: zu 15 %) steuerpflichtig vermietet und zu 60 % (Variante: zu 85 %) für sein Einzelunternehmen genutzt. Die Ehegatten treten gemeinschaftlich in den bestehenden Mietvertrag ein. Sie gründen keine gesonderte GbR.

Fall fünf: Ein Unternehmer ist Alleineigentümer eines Betriebsgrundstücks. Dieses vermietet er teilweise steuerpflichtig, teilweise nutzt er es für sein Einzelunternehmen. Die Ehegatten gründen nun eine GbR. Diese wird zivilrechtliche Eigentümerin des Grundstücks und tritt unter Zustimmung des Mieters in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Unternehmer darf den von ihm bisher genutzten Grundstücksteil weiterhin unentgeltlich für sein Unternehmen nutzen. Von seiner Ehefrau erhält er einen “Kaufpreis”. In der Verfügung werden die rechtlichen Beurteilungen beim Übertragenden und beim Empfänger des Grundstücks detailliert erläutert.

Hinweis: In sämtlichen Sachverhalten wird unterstellt, dass der Unternehmer bei Herstellung oder Erwerb des Betriebsgrundstücks zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt war.

Quelle: LfSt Niedersachsen, Vfg. v. 09.02.2023 – S 7109-St 172-527/2023