Bei einem vermieteten Gebäude wird bei der Gewinnermittlung die sogenannte Abschreibung für Abnutzung als Aufwand abgezogen. Das Gesetz geht hier von einer standardisierten Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren aus. Allerdings kann es auch sein, dass die tatsächliche Nutzungsdauer geringer ist.

Doch wie kann diese nachgewiesen werden? Das Finanzgericht Münster (FG) musste darüber entscheiden, ob das von der Klägerin im Streitfall vorgelegte Gutachten als Nachweis ausreicht. Die Klägerin ist eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG. Im Jahr 2016 fand eine Außenprüfung für die Jahre 2011 bis 2014 statt. Die Klägerin ermittelte die Restnutzungsdauern für die Immobilien nach dem Gesetz. Die tatsächlichen Restnutzungsdauern der Gebäude seien niedriger als die gesetzlichen 40 bzw. 50 Jahre. Als Nachweis legte sie das Gutachten einer Architektin vor, die auch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige war. Nach Ansicht des Finanzamts waren die im Gutachten angegebenen Restnutzungsdauern jedoch nicht Grundlage für höhere Abschreibungen.

Die dagegen gerichtete Klage vor dem FG war erfolgreich. Der Steuerpflichtige könne im Einzelfall eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. Dabei könne er sich zum Nachweis der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheine. Erforderlich sei, dass die Darlegungen Aufschluss über zum Beispiel technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen gäben. Das im Gutachten angewendete Verfahren der Gebäudesachwertermittlung sei zulässig gewesen. Eine Schätzung sei nur dann nicht anzuerkennen, wenn die ermittelten Werte außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens lägen. Die Gutachten seien daher zu berücksichtigen und die Abschreibungsbeträge nicht zu beanstanden.

Quelle: FG Münster, Urt. v. 14.02.2023 – 1 K 3840/19 F