Wenn Sie eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußern, müssen Sie den realisierten Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Keine Versteuerung muss hingegen bei einer Veräußerung binnen zehn Jahren erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbst genutzt wurde. Nach dem Einkommensteuergesetz muss hierzu eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren vorgelegen haben.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn erzielt wird, wenn ein geschiedener Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Ehescheidung seinen Miteigentumsanteil am gemeinsamen Einfamilienhaus an den früheren Ehepartner verkauft und er schon Jahre vorher aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen ist.

Im zugrunde liegenden Fall hatten Eheleute ab 2008 gemeinsam mit ihrem Sohn ein Einfamilienhaus bewohnt, das im hälftigen Miteigentum beider Partner stand. Als die Ehe in die Krise geriet, zog der Mann im Jahr 2015 aus. Die Ehefrau blieb mit dem gemeinsamen Kind in der Immobilie wohnen. Zwei Jahre später verkaufte der Mann seinen Miteigentumsanteil an seine Ex-Frau, nachdem diese ihm die Zwangsversteigerung der Immobilie angedroht hatte. Das Finanzamt besteuerte den erzielten Wertzuwachs als privaten Veräußerungsgewinn und erhielt hierfür nun grünes Licht vom BFH.

Die Bundesrichter erklärten, dass der Mann die Immobilie weder durchgängig noch im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren selbst genutzt habe, da er bereits im Jahr 2015 ausgezogen sei. Zwar könne eine mittelbare Nutzung zu eigenen Wohnzwecken darin gesehen werden, dass der Mann seinem Sohn die Immobilie unentgeltlich zur Nutzung überlassen habe. Ausschlaggebend sei hier aber die Nutzung durch die geschiedene Ehefrau und diese könne nicht mehr als Eigennutzung durch den Ehemann gesehen werden (sog. schädliche Mitbenutzung).

Hinweis: Eine Zwangslage, die das Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts hätte ausschließen können (wie z.B. bei einer Enteignung oder einer Zwangsversteigerung), lag nicht vor. Zwar hatte die geschiedene Ehefrau ihren Ex-Partner erheblich unter Druck gesetzt, letztlich hatte dieser aber seinen Anteil an dem Einfamilienhaus freiwillig an seine geschiedene Frau veräußert.

Quelle: BFH, Urt. v. 14.02.2023 – IX R 11/21