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Steuerberater Kusch

Wie Sie als Vermieter von Ferienwohnungen nicht in die Gewerblichkeit rutschen

13. September 2023 | Einkommensteuer

Ferienwohnung

Die Vermietung von Ferienwohnungen führt bei privaten Vermietern in der Regel zu nicht gewerbesteuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sich die Tätigkeit im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bewegt. Vermieter können allerdings in die Gewerbesteuerpflicht rutschen, wenn das Finanzamt bei ihnen Einkünfte aus Gewerbebetrieb annimmt. Diese Einordnung kann erfolgen, wenn bei der Vermietung nicht übliche (hotelmäßige) Sonderleistungen erbracht werden oder wenn bei der Vermietung wegen eines besonders häufigen Mieterwechsels eine unternehmerische Organisation erforderlich wird, die mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist.

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), welches bereits im Jahr 2020 erging, aber erst jetzt zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt wurde, zeigt allerdings, dass die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers verhindern kann, dass beim Vermieter gewerbliche Einkünfte angenommen werden. Im zugrunde liegenden Fall hatte eine GbR drei Ferienwohnungen erworben, die in einer weitläufigen Ferienwohnanlage mit angeschlossenem Hotel lagen. Die GbR hatte die Vermietung in die Hände eines Vermietungsservice gegeben, der die Wohnungen treuhänderisch als Hotelzimmer mit den hotelüblichen Zusatzleistungen (Frühstück, Halb- oder Vollpension, tägliche Reinigung, Mitnutzung des Wellnessbereichs etc.) vermietete.

Das Finanzamt nahm beim Vermieter aufgrund der hotelmäßigen Vermietung gewerbliche Einkünfte an, wurde vom BFH nun jedoch eines Besseren belehrt: Die Bundesrichter urteilten, dass die GbR trotz der hotelmäßigen Vermietung weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte, da ihr die gewerblichen Handlungen der Vermittlungsgesellschaft nicht aufgrund eines Treuhandverhältnisses zugerechnet werden konnten. Der Vermieter war nicht als Treugeber mit beherrschender Stellung anzusehen, da die Vermittlungsgesellschaft ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hatte. Schließlich konnte sie die hoteltypischen Zusatzleistungen auf eigene Rechnung erbringen – dem Vermieter selbst waren für diese Leistungen keine Beträge ausgekehrt worden.

Hinweis: Die gewerblichen Handlungen der Vermittlungsgesellschaft konnten also im Ergebnis nicht dem Vermieter zugerechnet werden, so dass dieser weiterhin lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte und von der Gewerbesteuerpflicht verschont blieb.

Quelle: BFH, Urt. v. 28.05.2020 – IV R 10/18

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