Werden an Mietobjekten innerhalb von drei Jahren nach ihrer Anschaffung umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, drohen dem Vermieter bei der Abschreibung erhebliche steuerliche Nachteile:

Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar sind, werden vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Umdeutung führt dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die reguläre Abschreibung des Gebäudes steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich. Ob die Dreijahresfrist auch durch die Entnahme einer Wohnung aus dem Betriebsvermögen in Gang gesetzt werden kann, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) untersucht. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Kläger eine Wohnung aus seinem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen entnommen und im Anschluss daran grundlegend saniert. Die Kosten hierfür beliefen sich in den ersten drei Jahren nach der Entnahme auf insgesamt rund 83.000 EUR, die der Kläger als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand bei seinen
Vermietungseinkünften geltend machte (die Vermietung erfolgte an seine Tochter).

Das Finanzamt war der Auffassung, dass der Kläger den Aufwand nur als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Objekts verteilt abschreiben könne (linear mit 2 % pro Jahr). Der Kläger machte dagegen geltend, dass keine entgeltliche Anschaffung der Wohnung vorgelegen habe und die Dreijahresfrist somit nicht in Gang gesetzt worden sei, innerhalb derer anschaffungsnahe Herstellungskosten anfallen können. Die Entnahme sei nämlich kein anschaffungsähnlicher Vorgang. Der BFH urteilte ebenfalls, dass die Entnahme einer Wohnung aus dem Betriebsvermögen keine Anschaffung im Sinne der Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten ist, so dass die Baukosten zu Unrecht als solche eingeordnet worden waren. Es fehlt für die Annahme einer Anschaffung sowohl an der notwendigen Gegenleistung als auch an einem Rechtsträgerwechsel, sofern das
Wirtschaftsgut in das Privatvermögen desselben Steuerzahlers überführt wird.

Hinweis: Der BFH verwies die Sache gleichwohl zurück an die Vorinstanz, da noch zu klären war, ob die Baukosten möglicherweise nach den Bewertungsmaßstäben des Handelsgesetzbuches zu den Herstellungskosten zählen. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Kläger seine Aufwendungen sofort in den Jahren der Zahlung abziehen.

Quelle: BFH, Urt. v. 03.05.2022 – IX R 7/21